Сделки с недвижимостью: как не остаться с убытками — Владимир Кузнецов выступил на II Съезде юристов по недвижимости

На II Съезде юристов по недвижимости выступил практикующий юрист, эксперт по субсидиарной ответственности Владимир Кузнецов. Его доклад стал одним из самых острых и востребованных — он подробно разобрал девять ключевых рисков, при наличии которых сделки с недвижимостью могут быть оспорены.

На основе реальных кейсов из судебной практики, Владимир Кузнецов показал, как внешне безупречные сделки превращаются в основание для привлечения к ответственности и приводят к убыткам.

1. Нерыночные условия сделки

Если объект продан значительно дешевле или дороже рыночной стоимости — это «красный флаг». Суды рассматривают такие сделки как попытку вывода активов.

2. Отсутствие независимой оценки

Когда крупная сделка проводится без оценки, это ставит под сомнение добросовестность сторон. Суды часто трактуют это как сознательное сокрытие реальной стоимости имущества.

3. Отсутствие встречного исполнения

Если одна сторона передала недвижимость, а другая — не оплатила или оплатила частично, сделка может быть признана притворной. Особенно рискованно — длительная задержка платежа без объяснений.

4. Под воздействием лекарств или болезни

Сделки, заключённые лицом в состоянии, когда оно не могло осознавать последствий (например, после операции, под седацией), могут быть оспорены как недействительные. Суды всё чаще принимают во внимание медицинские заключения.

5. Под воздействием мошенников

Когда собственник недвижимости стал жертвой обмана (например, подписан договор под видом «технической бумаги»), сделка может быть признана недействительной.

6. Расчёт наличными

Крупные наличные расчёты вызывают подозрения у судов. Особенно — если нет подтверждённых источников происхождения денег. Такие сделки часто признаются притворными.

7. Отсутствие согласия или одобрения

Например, сделка с имуществом супруга без нотариального согласия. Или сделка, требующая одобрения совета директоров, но проведённая без него. Такие нарушения — основание для оспаривания.

8. Нарушение полномочий представителя

Если доверенное лицо действовало вне пределов своих полномочий (например, продало квартиру, хотя имело право только на аренду), сделка может быть оспорена. А компания, приняв такую недвижимость — рискует потерять имущество и понести убытки.

9. Кабальная сделка

Сделка, явно невыгодная одной из сторон, может быть признана кабальной. Особенно если вторая сторона «воспользовалась стечением обстоятельств» — например, тяжёлой жизненной ситуацией продавца.

Эксперт подчеркнул, что недостаточно просто оформить сделку по определенному алгоритму, нужно иметь веские доказательства её добросовестности. Лучшая защита — проактивная проверка юриста всех деталей на этапе сделки.

Выступление вызвало живую дискуссию среди участников форума и стало практическим руководством к действию для юристов, работающих с недвижимостью.

29.01.2026